Module Ultimateimmo FR
Informations
| Module name | UltimateImmo |
| Editor / Editeur |  - https://www.atoo-net.com
|
| Download or buy page / Page achat ou téléchargement | External module - www.dolistore.com |
| Status / Statut / Estado | Stable |
| Prerequisites / Prérequis |
Dolibarr min version: See on Dolistore Dolibarr max version: See on Dolistore |
| Last update date / Date mise à jour fiche / Fecha última actualización | 2026-08-24 |
| Note / Nota | Version 24.0.3 : dépôt de garantie, indivision, colocation, garants, fin de bail, mandat de gestion, compte rendu de gestion, périodicité configurable des loyers et guide utilisateur intégré en 5 langues |
Fonctionnalités
UltimateImmo transforme Dolibarr en une solution complète de gestion immobilière et locative.
Le module permet notamment de gérer :
- les propriétaires et les biens immobiliers ;
- les biens parents et les lots fiscaux ;
- l'indivision et les quotes-parts entre plusieurs propriétaires ;
- les locataires, colocataires et garants ;
- les contrats de location et leur périodicité de facturation ;
- les quittances de loyer et les règlements ;
- les aides au logement versées par la CAF ;
- les charges locatives et leur régularisation annuelle ;
- les révisions de loyer à partir d'un indice configurable ;
- les diagnostics énergétiques et les compteurs ;
- les états des lieux d'entrée et de sortie avec photos ;
- le dépôt de garantie et son reçu PDF ;
- la fin de bail, les retenues et la restitution du dépôt de garantie ;
- les mandats de gestion immobilière et les comptes rendus de gestion ;
- plusieurs modèles PDF de baux et documents locatifs ;
- un guide utilisateur intégré disponible en français, anglais, allemand, espagnol et italien.
Nouveautés de la version 24.0.3
| Fonctionnalité | Description |
|---|---|
| Reçu de dépôt de garantie | Génération d'un reçu PDF depuis le bail après saisie de la date d'encaissement et du mode de paiement. |
| Guide utilisateur intégré | Guide directement accessible dans la configuration du module, composé de 24 sections et disponible en 5 langues. |
| Périodicité des loyers | Dictionnaire configurable allant d'une périodicité quotidienne à annuelle, sans modification du code. |
Les versions 24.0.1 et 24.0.2 ont également introduit l'indivision, la colocation, les garants, le processus de fin de bail, le mandat de gestion immobilière et le compte rendu de gestion.
Prérequis
✅ Compatibilité : ⚙️ Dolibarr V24.0.x | ⚙️ PHP 7.1 - 8.2
Procédure d'installation
- Télécharger le fichier archive du module (.zip)
- Placer le fichier dans le répertoire racine de dolibarr
- Décompressez le fichier zip par la commande unzip module_ultimateimmo-X.0.0.zip
- L'emplacement correct du module doit être du type : htdocs/custom/ultimateimmo
- Le module est alors disponible et activable
Vous pouvez également utiliser l'outil "Déployer/Installer un module externe" depuis le menu Configuration > Modules/applications (disponible à partir de la version Dolibarr 6).
Configuration
Prise en main pour une base vide
Configuration des quittances et baux
Configuration Open street Map
Création des propriétaires
Gestion de l'indivision
Un bien peut appartenir à plusieurs propriétaires.
UltimateImmo permet d'enregistrer un nombre illimité d'indivisaires sur un même bien, chacun avec sa propre quote-part.
- La quote-part est exprimée en pourcentage.
- La part du propriétaire de référence est automatiquement déduite des autres quotes-parts afin d'éviter une double saisie.
- Le module contrôle immédiatement la cohérence du total des quotes-parts.
Cette fonctionnalité est particulièrement utile pour les biens hérités, les sociétés immobilières familiales ou les biens acquis par plusieurs personnes.
Création des biens
Lot fiscal et Bien parent
Dans UltimateImmo, les notions de Lot fiscal et de Bien parent permettent d'organiser un patrimoine immobilier de manière hiérarchique et conforme aux réalités juridiques (copropriété, division cadastrale, immeuble collectif, etc.).
Ces deux notions sont liées mais répondent à des besoins différents.
1️⃣ Le Bien parent
Définition
Le Bien parent est le bien immobilier principal auquel un autre bien est rattaché.
Il permet de créer une hiérarchie : Immeuble (Bien parent)
├── Appartement A ├── Appartement B ├── Garage 1 └── Cave 3
Un appartement, un garage ou une cave peuvent ainsi dépendre d'un immeuble principal.
Pourquoi utiliser un Bien parent ?
Structurer un immeuble en plusieurs lots locatifs
Regrouper plusieurs unités sous un même bâtiment
Faciliter le suivi administratif
Centraliser les informations communes (adresse, propriétaire…)
Comment créer un Bien parent ?
Étape 1 — Créer l'immeuble principal
Menu : Biens immobiliers → Nouveau bien
Renseigner :
- Type de bien : Immeuble
- Libellé : ex. Immeuble Résistance
- Propriétaire
- Adresse
- Régime juridique
- Etc.
Enregistrer.
Ce bien devient automatiquement disponible comme bien parent.
Étape 2 — Créer un bien rattaché
Menu : Biens immobiliers → Nouveau bien
Renseigner :
- Type : Appartement / Garage / Local
- Dans le champ Bien Parent → sélectionner l'immeuble précédemment créé
- Compléter les informations spécifiques (numéro, étage, surface…)
Enregistrer.
Le bien est maintenant rattaché hiérarchiquement.
2️⃣ Le Lot fiscal
Définition
Le Lot fiscal correspond à un lot juridique ou cadastral.
Il est utilisé pour :
- Identifier les lots en copropriété
- Gérer les tantièmes
- Suivre la fiscalité
- Associer plusieurs biens physiques à un même lot fiscal
Exemple concret
Immeuble en copropriété :
Lot fiscal 101 → Appartement A + Cave A
Lot fiscal 102 → Appartement B
Lot fiscal 201 → Garage 1
Le lot fiscal représente l'unité juridique. Le bien immobilier représente l'unité physique exploitable.
Comment créer un Lot fiscal ?
Menu : Lots fiscaux → Nouveau lot fiscal
Renseigner : Référence du lot Libellé Tantièmes Informations juridiques éventuelles Enregistrer.
Un bien peut être lié à un lot fiscal. Selon l'organisation choisie : un lot fiscal peut regrouper plusieurs biens ou un bien peut correspondre à un seul lot fiscal
Relation entre Bien parent et Lot fiscal
| Élément | Rôle | Niveau |
|---|---|---|
| Bien parent | Organisation physique | Structure immobilière |
| Lot fiscal | Organisation juridique | Structure cadastrale |
Les deux notions sont complémentaires :
- Le bien parent structure l'immeuble
- Le lot fiscal structure la copropriété
Création des locataires
N'oubliez pas de lier votre locataire à un tiers, ou bien de le créer à la volée s'il n'en a pas
Création des contrats de location
Colocation et garants
Un même contrat de location peut être signé par plusieurs locataires.
Pour chaque colocataire, il est possible de définir :
- sa quote-part individuelle du loyer ;
- un indicateur de solidarité ;
- une date de début et une date de fin propres, utiles lorsque les colocataires entrent ou quittent le logement à des dates différentes.
Un ou plusieurs garants peuvent également être associés au contrat.
Un garant peut être une personne physique ou morale et peut être défini comme :
- caution solidaire ;
- caution simple.
Il est également possible de renseigner un montant maximal garanti et de rattacher le garant à un colocataire donné.
Un acte de cautionnement PDF peut être généré depuis la fiche du garant.
Périodicité du loyer
La périodicité de facturation d'un bail est maintenant issue d'un dictionnaire configurable.
La périodicité peut aller du quotidien à l'annuel. Le dictionnaire peut être modifié depuis Dolibarr sans toucher au code du module.
Dépôt de garantie
Le bail permet d'enregistrer :
- le montant du dépôt de garantie ;
- sa date d'encaissement ;
- son mode de paiement.
Le dépôt de garantie n'est pas traité comme un produit vendu ni comme du chiffre d'affaires. Il est hors du champ de la TVA.
Une fois la date d'encaissement et le mode de paiement renseignés, UltimateImmo peut générer un reçu de dépôt de garantie au format PDF.
Le reçu reprend notamment :
- le bien concerné et la date d'entrée dans les lieux ;
- le loyer hors charges ;
- le montant reçu ;
- la date d'encaissement ;
- le mode de paiement ;
- l'équivalent du dépôt en nombre de mois de loyer ;
- les conditions légales de restitution ;
- une zone de signature pour le bailleur.
Le reçu est stocké séparément du bail signé : régénérer le reçu ne remplace jamais le PDF du bail.
Modèles de documents PDF
UltimateImmo fournit plusieurs modèles PDF sélectionnables dans la configuration du module :
| Document | Généré depuis |
|---|---|
| Bail d'habitation non meublée | Contrat de location |
| Bail d'habitation meublée | Contrat de location |
| Bail commercial / professionnel | Contrat de location |
| Reçu de dépôt de garantie | Contrat de location |
| Acte de cautionnement | Garant |
| Quittance de loyer | Quittance |
| Décompte annuel de régularisation des charges | Régularisation des charges |
| Attestation d'aide au logement CAF | Aide CAF |
| État des lieux | État des lieux |
| Solde de tout compte | Fin de bail |
Un modèle ODT générique est également disponible pour les utilisateurs souhaitant éditer leurs documents dans un traitement de texte.
Création des quittances
Cliquez sur le lien "Générez les quittances" dans le menu de gauche La page vous présentera l'ensemble des contrats de location en cours. Toutes les lignes sont présélectionnées par défaut, enlevez la sélection de celles pour lesquelles vous ne voulez pas faire un appel de loyer.
Création des règlements
Ouvrez une quittance impayée et cliquez sur le bouton "Saisir règlement" Le règlement de la CAF pour l'APL est maintenant intégré
Gestion des indices de révision des loyers
UltimateImmo utilise un indice de révision configurable afin de pouvoir gérer plusieurs pays sans modification du code.
Les indices actuellement pris en charge comprennent notamment :
- France — IRL publié par l'INSEE ;
- Colombie — IPC-DANE.
Pour la France, l'IRL est publié chaque trimestre par l'INSEE. Il permet de réviser légalement le loyer dans la limite de la variation de cet indice.
Alimenter la base d'indices
Rendez-vous dans UltimateImmo → Administration → Quittances.
Sélectionnez le trimestre souhaité dans le menu déroulant (les 8 derniers trimestres sont proposés automatiquement), puis cliquez sur « Récupérer l'IRL ». La valeur est téléchargée depuis l'API INSEE et sauvegardée en base de données.
- À répéter chaque trimestre à la publication des nouveaux indices.
Surveiller les révisions à faire
Le tableau de bord affiche automatiquement un bloc d'alerte listant tous les contrats validés dont la dernière révision date de plus de 12 mois. Chaque ligne est un lien direct vers le formulaire de révision du contrat concerné.
Réviser le loyer
Ouvrez la fiche du contrat de location et cliquez sur le bouton « Réviser le loyer (IRL) » (visible uniquement sur les contrats validés).
Le formulaire affiche :
- Indice de référence — pré-sélectionné automatiquement à partir de la dernière révision ;
- Nouvel indice — valeur utilisée pour la révision en cours ;
- Aperçu en temps réel du nouveau loyer calculé :
loyer actuel × (nouvel indice ÷ indice de référence).
Après confirmation, le système :
- Met à jour le montant du loyer
- Enregistre la date de révision
- Sauvegarde le nouvel indice comme référence pour la prochaine révision
- Conserve un historique complet des révisions précédentes avec les indices et montants utilisés
- La hausse est encadrée par la loi et ne peut excéder la variation de l'IRL.
Fin de bail et restitution du dépôt de garantie
UltimateImmo gère la fin d'un contrat depuis la réception du préavis jusqu'à la restitution du dépôt de garantie.
Le processus est organisé en trois étapes successives :
| Étape | Informations enregistrées |
|---|---|
| Préavis reçu | Date du préavis, durée du préavis et date de fin effective |
| Remise des clés | Date de remise des clés et état des lieux de sortie |
| Dépôt réglé | Retenues, date limite légale de restitution et montant effectivement restitué |
Les retenues peuvent être ventilées par nature :
- loyers impayés ;
- régularisation des charges ;
- réparations locatives.
Chaque retenue peut être justifiée.
Le module rappelle également la date limite légale de restitution ainsi que la pénalité de retard de 10 % par mois lorsque celle-ci est applicable.
Une facture de régularisation peut être créée directement depuis la fiche de sortie. Elle est générée au statut brouillon et peut comporter la régularisation des charges et les réparations locatives.
Lors de la clôture du bail, la date de fin des colocataires et des garants est alignée sur la date de sortie afin qu'ils ne soient plus affichés comme présents sur un bail terminé.
Mandat de gestion immobilière
Lorsque le patrimoine est géré pour le compte d'un tiers, UltimateImmo permet d'enregistrer un mandat de gestion entre un propriétaire et un mandataire.
Le mandat peut notamment contenir :
- le taux d'honoraires ;
- la base de calcul des honoraires ;
- la TVA appliquée aux honoraires ;
- les honoraires de mise en location ;
- la tacite reconduction ;
- une restriction à une liste de biens ;
- les dates de début et de fin.
Compte rendu de gestion
Le compte rendu de gestion peut être généré sur une période libre.
Il est calculé sur les sommes réellement encaissées, en fonction de la date de paiement. En cas de paiement partiel, le loyer hors charges est proratisé.
Le document présente notamment :
- les loyers encaissés ;
- les charges ;
- les honoraires dus au mandataire ;
- le montant net à reverser au propriétaire ;
- à titre informatif, les dépôts de garantie réglés pendant la période.
État des lieux
La gestion des états des lieux (EDL) est disponible à partir de la version 23.0 d'UltimateImmo. Elle permet de formaliser et d'archiver les constats de l'état d'un bien immobilier à l'entrée et à la sortie d'un locataire, avec photos à l'appui et génération d'un PDF.
Accès
Le menu UltimateImmo → État des lieux donne accès à :
- Nouvel état des lieux — créer un constat
- Liste des états des lieux — consulter et filtrer tous les constats existants
Création d'un état des lieux
Cliquez sur Nouvel état des lieux et renseignez les champs suivants :
| Champ | Description |
|---|---|
| Type | Entrée (remise des clés) ou Sortie (restitution des clés) |
| Date | Date du constat |
| Bien immobilier | Le bien concerné — champ obligatoire |
| Location | Le contrat de location associé (optionnel) |
| Notes publiques / privées | Observations générales |
À la validation du formulaire, les pièces du bien sont générées automatiquement :
- Pièces fixes : Entrée, Salon, Cuisine, Salle de bain
- Pièces variables : autant de Chambres que
Nombre de pièces principales − 1(convention T : un T4 = Salon + 3 chambres)
- Exemple : un bien T4 (Nombre de pièces principales = 4) génère automatiquement Entrée, Salon, Cuisine, Salle de bain, Chambre 1, Chambre 2, Chambre 3.
Le nombre de pièces principales se configure dans la fiche du Bien immobilier, champ Nombre de pièces principales.
Fiche d'un état des lieux
La fiche d'un état des lieux affiche :
Informations générales
Type (Entrée/Sortie), date, bien immobilier lié et contrat de location.
Relevés de compteurs
Les relevés des compteurs associés au bien (eau, électricité, gaz) sont affichés automatiquement :
- Pour un EDL d'entrée : premier relevé enregistré par type de compteur
- Pour un EDL de sortie : dernier relevé avant la date du constat
Tableau des pièces
Chaque pièce est évaluée sur cinq aspects :
| Aspect | Valeurs possibles |
|---|---|
| Sol | Bon · Usage · Mauvais · À remplacer |
| Murs | Bon · Usage · Mauvais · À remplacer |
| Plafond | Bon · Usage · Mauvais · À remplacer |
| Menuiseries | Bon · Usage · Mauvais · À remplacer |
| Équipements | Bon · Usage · Mauvais · À remplacer |
| Observations | Texte libre |
| N/A | Cocher si la pièce n'est pas applicable (désactive les champs) |
Cliquez sur Enregistrer pour sauvegarder les cotations.
Photos par pièce
Sous le tableau des pièces se trouve la section Photos.
Pour chaque pièce, il est possible d'ajouter une ou plusieurs photos :
- Sélectionner la pièce dans la liste déroulante
- Saisir une légende (optionnel)
- Choisir le fichier image (JPG, PNG, GIF, WebP)
- Cliquer sur Ajouter
Les photos s'affichent en ligne (disposition en grille horizontale avec retour à la ligne automatique). Le nom de la pièce et la légende apparaissent sous chaque miniature.
Cliquer sur une photo ouvre un visualiseur plein écran (lightbox) :
- Clic sur le fond sombre ou sur × pour fermer
- Touche Échap pour fermer au clavier
- Note : en mode brouillon, les cotations des pièces sont automatiquement sauvegardées lorsque vous ajoutez une photo — il n'est pas nécessaire de cliquer sur Enregistrer au préalable.
Régénérer les pièces
Si le nombre de pièces du bien a été modifié après la création de l'état des lieux, le bouton « Régénérer les pièces » (visible en mode brouillon) permet de :
- Supprimer les pièces existantes
- Recréer la liste complète depuis le bien (pièces fixes + chambres)
- Attention : les cotations et observations saisies sont perdues lors de la régénération.
Validation et PDF
Une fois le constat rempli, cliquez sur Valider pour figer l'état des lieux. Un document validé ne peut plus être modifié.
Le bouton Générer PDF produit un document complet comprenant :
- Les informations générales (type, date, bien, locataire)
- Les relevés de compteurs
- Le tableau d'état de chaque pièce avec observations
- Les photos par pièce
- Les blocs de signature (bailleur / locataire)
- Pour régénérer le PDF après modification, cliquez à nouveau sur Générer PDF.
Cycle de vie d'un état des lieux
| Statut | Description | Actions disponibles |
|---|---|---|
| Brouillon | En cours de saisie | Modifier · Enregistrer pièces · Ajouter photos · Régénérer pièces · Générer PDF · Valider · Supprimer |
| Validé | Constat figé | Générer PDF · Ajouter photos |
Guide utilisateur intégré
Depuis la version 24.0.3, UltimateImmo inclut un guide utilisateur complet directement dans le module.
Le guide est accessible depuis la page de configuration d'UltimateImmo et ne nécessite pas de consulter un site externe.
Il comprend :
- 24 sections suivant l'ordre réel d'utilisation des objets ;
- un exemple pratique suivi du propriétaire jusqu'à la fin du bail ;
- des points d'attention ;
- une checklist complète du processus de gestion locative.
Le guide est disponible en :
- français ;
- anglais ;
- allemand ;
- espagnol ;
- italien.