Module Ultimateimmo FR

Informations

Module name	UltimateImmo
Editor / Editeur	- https://www.atoo-net.com
Download or buy page / Page achat ou téléchargement	External module - www.dolistore.com
Status / Statut / Estado	Stable
Prerequisites / Prérequis	Dolibarr min version: See on Dolistore Dolibarr max version: See on Dolistore
Last update date / Date mise à jour fiche / Fecha última actualización	2026-04-3
Note / Nota	Version 23.0 disponible avec la gestion des états des lieux

Fonctionnalités

Module de gestion de bien immobiliers

Prérequis

✅ Compatibilité : ⚙️ Dolibarr V20 - V23 | ⚙️ PHP 7.1 - 8.2

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Procédure d'installation

Télécharger le fichier archive du module (.zip)
Placer le fichier dans le répertoire racine de dolibarr
Décompressez le fichier zip par la commande unzip module_ultimateimmo-X.0.0.zip
L'emplacement correct du module doit être du type : htdocs/custom/ultimateimmo
Le module est alors disponible et activable

Vous pouvez également utiliser l'outil "Déployer/Installer un module externe" depuis le menu Configuration > Modules/applications (disponible à partir de la version Dolibarr 6).

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Configuration

Prise en main pour une base vide

Configuration des quittances et baux

Configuration Open street Map

Création des propriétaires

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Création des biens

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Lot fiscal et Bien parent

Dans UltimateImmo, les notions de Lot fiscal et de Bien parent permettent d'organiser un patrimoine immobilier de manière hiérarchique et conforme aux réalités juridiques (copropriété, division cadastrale, immeuble collectif, etc.).

Ces deux notions sont liées mais répondent à des besoins différents.

1️⃣ Le Bien parent

Définition

Le Bien parent est le bien immobilier principal auquel un autre bien est rattaché.

Il permet de créer une hiérarchie : Immeuble (Bien parent)

├── Appartement A
├── Appartement B
├── Garage 1
└── Cave 3

Un appartement, un garage ou une cave peuvent ainsi dépendre d'un immeuble principal.

Pourquoi utiliser un Bien parent ?

Structurer un immeuble en plusieurs lots locatifs

Regrouper plusieurs unités sous un même bâtiment

Faciliter le suivi administratif

Centraliser les informations communes (adresse, propriétaire…)

Comment créer un Bien parent ?

Étape 1 — Créer l'immeuble principal

Menu : Biens immobiliers → Nouveau bien

Renseigner :

Type de bien : Immeuble
Libellé : ex. Immeuble Résistance
Propriétaire
Adresse
Régime juridique
Etc.

Enregistrer.

Ce bien devient automatiquement disponible comme bien parent.

Étape 2 — Créer un bien rattaché

Menu : Biens immobiliers → Nouveau bien

Renseigner :

Type : Appartement / Garage / Local
Dans le champ Bien Parent → sélectionner l'immeuble précédemment créé
Compléter les informations spécifiques (numéro, étage, surface…)

Enregistrer.

Le bien est maintenant rattaché hiérarchiquement.

2️⃣ Le Lot fiscal

Définition

Le Lot fiscal correspond à un lot juridique ou cadastral.

Il est utilisé pour :

Identifier les lots en copropriété
Gérer les tantièmes
Suivre la fiscalité
Associer plusieurs biens physiques à un même lot fiscal

Exemple concret

Immeuble en copropriété :

Lot fiscal 101 → Appartement A + Cave A

Lot fiscal 102 → Appartement B

Lot fiscal 201 → Garage 1

Le lot fiscal représente l'unité juridique. Le bien immobilier représente l'unité physique exploitable.

Comment créer un Lot fiscal ?

Menu : Lots fiscaux → Nouveau lot fiscal

Renseigner : Référence du lot Libellé Tantièmes Informations juridiques éventuelles Enregistrer.

Un bien peut être lié à un lot fiscal. Selon l'organisation choisie : un lot fiscal peut regrouper plusieurs biens ou un bien peut correspondre à un seul lot fiscal

Relation entre Bien parent et Lot fiscal

Élément	Rôle	Niveau
Bien parent	Organisation physique	Structure immobilière
Lot fiscal	Organisation juridique	Structure cadastrale

Les deux notions sont complémentaires :

Le bien parent structure l'immeuble
Le lot fiscal structure la copropriété

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Création des locataires

N'oubliez pas de lier votre locataire à un tiers, ou bien de le créer à la volée s'il n'en a pas

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Création des contrats de location

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Création des quittances

Cliquez sur le lien "Générez les quittances" dans le menu de gauche La page vous présentera l'ensemble des contrats de location en cours. Toutes les lignes sont présélectionnées par défaut, enlevez la sélection de celles pour lesquelles vous ne voulez pas faire un appel de loyer.

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Création des règlements

Ouvrez une quittance impayée et cliquez sur le bouton "Saisir règlement" Le règlement de la CAF pour l'APL est maintenant intégré

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Gestion de l'IRL (Indice de Référence des Loyers)

L'IRL est publié chaque trimestre par l'INSEE. Il permet de réviser légalement le loyer dans la limite de la variation de cet indice.

Alimenter la base d'indices

Rendez-vous dans UltimateImmo → Administration → Quittances.

Sélectionnez le trimestre souhaité dans le menu déroulant (les 8 derniers trimestres sont proposés automatiquement), puis cliquez sur « Récupérer l'IRL ». La valeur est téléchargée depuis l'API INSEE et sauvegardée en base de données.

À répéter chaque trimestre à la publication des nouveaux indices.

Surveiller les révisions à faire

Le tableau de bord affiche automatiquement un bloc d'alerte listant tous les contrats validés dont la dernière révision date de plus de 12 mois. Chaque ligne est un lien direct vers le formulaire de révision du contrat concerné.

Réviser le loyer

Ouvrez la fiche du contrat de location et cliquez sur le bouton « Réviser le loyer (IRL) » (visible uniquement sur les contrats validés).

Le formulaire affiche :

IRL de référence — pré-sélectionné automatiquement (dernier IRL utilisé lors de la révision précédente)
Nouvel IRL — le trimestre de la révision en cours
Aperçu en temps réel du nouveau loyer calculé : loyer actuel × (nouvel IRL ÷ IRL de référence)

Après confirmation, le système :

Met à jour le montant du loyer
Enregistre la date de révision
Sauvegarde le nouvel IRL comme référence pour la prochaine révision

La hausse est encadrée par la loi et ne peut excéder la variation de l'IRL.

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État des lieux

La gestion des états des lieux (EDL) est disponible à partir de la version 23.0 d'UltimateImmo. Elle permet de formaliser et d'archiver les constats de l'état d'un bien immobilier à l'entrée et à la sortie d'un locataire, avec photos à l'appui et génération d'un PDF.

Accès

Le menu UltimateImmo → État des lieux donne accès à :

Nouvel état des lieux — créer un constat
Liste des états des lieux — consulter et filtrer tous les constats existants

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Création d'un état des lieux

Cliquez sur Nouvel état des lieux et renseignez les champs suivants :

Champ	Description
Type	Entrée (remise des clés) ou Sortie (restitution des clés)
Date	Date du constat
Bien immobilier	Le bien concerné — champ obligatoire
Location	Le contrat de location associé (optionnel)
Notes publiques / privées	Observations générales

À la validation du formulaire, les pièces du bien sont générées automatiquement :

Pièces fixes : Entrée, Salon, Cuisine, Salle de bain
Pièces variables : autant de Chambres que Nombre de pièces principales − 1 (convention T : un T4 = Salon + 3 chambres)

Exemple : un bien T4 (Nombre de pièces principales = 4) génère automatiquement Entrée, Salon, Cuisine, Salle de bain, Chambre 1, Chambre 2, Chambre 3.

Le nombre de pièces principales se configure dans la fiche du Bien immobilier, champ Nombre de pièces principales.

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Fiche d'un état des lieux

La fiche d'un état des lieux affiche :

Informations générales

Type (Entrée/Sortie), date, bien immobilier lié et contrat de location.

Relevés de compteurs

Les relevés des compteurs associés au bien (eau, électricité, gaz) sont affichés automatiquement :

Pour un EDL d'entrée : premier relevé enregistré par type de compteur
Pour un EDL de sortie : dernier relevé avant la date du constat

Tableau des pièces

Chaque pièce est évaluée sur cinq aspects :

Aspect	Valeurs possibles
Sol	Bon · Usage · Mauvais · À remplacer
Murs	Bon · Usage · Mauvais · À remplacer
Plafond	Bon · Usage · Mauvais · À remplacer
Menuiseries	Bon · Usage · Mauvais · À remplacer
Équipements	Bon · Usage · Mauvais · À remplacer
Observations	Texte libre
N/A	Cocher si la pièce n'est pas applicable (désactive les champs)

Cliquez sur Enregistrer pour sauvegarder les cotations.

Photos par pièce

Sous le tableau des pièces se trouve la section Photos.

Pour chaque pièce, il est possible d'ajouter une ou plusieurs photos :

Sélectionner la pièce dans la liste déroulante
Saisir une légende (optionnel)
Choisir le fichier image (JPG, PNG, GIF, WebP)
Cliquer sur Ajouter

Les photos s'affichent en ligne (disposition en grille horizontale avec retour à la ligne automatique). Le nom de la pièce et la légende apparaissent sous chaque miniature.

Cliquer sur une photo ouvre un visualiseur plein écran (lightbox) :

Clic sur le fond sombre ou sur × pour fermer
Touche Échap pour fermer au clavier

Note : en mode brouillon, les cotations des pièces sont automatiquement sauvegardées lorsque vous ajoutez une photo — il n'est pas nécessaire de cliquer sur Enregistrer au préalable.

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Régénérer les pièces

Si le nombre de pièces du bien a été modifié après la création de l'état des lieux, le bouton « Régénérer les pièces » (visible en mode brouillon) permet de :

Supprimer les pièces existantes
Recréer la liste complète depuis le bien (pièces fixes + chambres)

Attention : les cotations et observations saisies sont perdues lors de la régénération.

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Validation et PDF

Une fois le constat rempli, cliquez sur Valider pour figer l'état des lieux. Un document validé ne peut plus être modifié.

Le bouton Générer PDF produit un document complet comprenant :

Les informations générales (type, date, bien, locataire)
Les relevés de compteurs
Le tableau d'état de chaque pièce avec observations
Les photos par pièce
Les blocs de signature (bailleur / locataire)

Pour régénérer le PDF après modification, cliquez à nouveau sur Générer PDF.

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Cycle de vie d'un état des lieux

Statut	Description	Actions disponibles
Brouillon	En cours de saisie	Modifier · Enregistrer pièces · Ajouter photos · Régénérer pièces · Générer PDF · Valider · Supprimer
Validé	Constat figé	Générer PDF · Ajouter photos

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